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　　资本市场上的相关指标也清晰反映了物业行业的困境。恒生物业服务及管理指数的持续下滑，5月，地产“5.17”政策出台，如同给市场注入一剂强心针，物业股跟随地产股一同反弹。10月，央行等多部门联合行动，为资本市场注入流动性，物业股平均股价顺势攀升。随着政策效应逐渐消散，股价再度回落，截至2024年末，恒生港股通物业服务及管理指数收于1690.56点，年内下跌5.8%，较恒生指数落后26个百分点，同期国证港股通内地房地产指数下跌7.6%。

　　从估值角度来看，2024年上市物企市盈率有所回升。截至2024年12月31日，上市物企市盈率均值约为9.9，与2023年年末的9.7相比上升了0.2。2022年受制于地产面的下行压力，物业股估值出现大幅下挫，一度降至历史最低值8.4倍。年末房地产政策回暖为物业股带来了一定的回调机会，于2023年4月达到年内最高位12.8倍，后因市场对物业行业的担忧以及经济环境的不确定性对估值形成压制，估值再度下滑。2024年，房地产市场政策环境有所好转，一系列支持性政策的出台为物业行业带来了积极影响，推动了物业股的估值修复。央国企背景企业市场认可度维持在高位。

　　2024年，受到行业整体筑底调整、企业现金流压力等因素叠加影响，房企投资意愿、态度极为谨慎，处在近五年低点。投资额也“一降再降”。根据克而瑞地产研究数据，2024年百强房企拿地销售比仅0.17，与去年相比下降0.04，创近五年新低。但与11月末的0.16相比提升了0.01，市场“止跌回稳”下，最后一个月在规模化央国企带动下，拿地积极性略有回升。2024年百强房企操盘面积和新增土地面积分别约为2.2亿㎡和1.1亿㎡。

　　2024年地产对关联物企带来的影响仍在延续，前介业务、案场服务以及车位代销等传统关联业务规模减少，相关费用延期支付、物业费拖欠等状况正在逐渐缓解，应收账款与上年持平，头部企业通过策略调整实现逆势优化。例如，碧桂园服务通过三缴一流策略（收缴、追缴、预缴、现金流管理）有效缓解资金压力。63家上市物企应收账款总额2021年至2023年分别为617.5亿元、623.8亿元、922.7亿元和960亿元；2024年63家上市物企应收账款总额为960.5亿元，应收账款总额与上年基本持平，同比微增0.1%。

　　从企业做法来看，管理效能的提升一方面来自于软硬件的应用，例如中海物业通过软硬机器人应用及停车场无人值守等改造，提升服务效率超30%，在低碳节能效率达到50%以上；招商积余开展线上线下交叉检查和客户监管相结合的管控模式，进行业务流程再造，实现内外闭环，巡检效率提升26%；华润万象生活试点停车管理平台，取消纯车行岗人员，缴费效率提升100%。另一方面，敏捷团队的打造、成本的集约化管理等也是企业降低运营成本，提升经营效率的重要方式。

　　到家服务：到家服务是社区增值服务的优质赛道，相较于家政服务企业，物业企业在获取客源、降低服务成本等方面存在天然竞争优势。2024年，5家上市物企到家服务收入总额17.9亿元，同比下降3%；其中，华润万象生活采用“一呼管家”自营模式，业务触客率超50%，销售转化率超5%，多次卡销售转率超8%，其到家服务实现营收3.76亿元，同比增长28.3%。中海物业则实施“线上平台+线下门店”的模式，开设超30家生活服务馆，打造一站式到家服务圈。

　　社区零售服务：社区零售作为“贯穿项目管理全生命周期”的高频低利业务，其核心价值在于提升平台活跃度、增强用户黏性，并为其他增值服务（如家政、美居）提供流量入口。2024年，10家上市物企社区零售服务收入总额达52亿元，同比增长24.8%。华润万象生活，整合全国供应链共享平台，“润物直选”收入达到2.3亿元，增长18.7%；碧桂园服务2024年将家装服务纳入本地生活服务类目，收入由2023年17.05亿元增至2024年21.88亿元，增幅约54.9%。祈福生活服务依靠入口、零租金成本（自有物业）优势，与业主形成天然信任感降低获客成本，线上线下联动，通过“祈福生活APP”将物业服务与零售消费积分打通，私域2024年“祈福生活APP”注册用户达23万（占业主家庭数90%），线%，嵌入“物业缴费赠零售券”功能，关联消费转化率高达45%。

　　近年来，受利润增长目标驱动，多家物业服务企业加速布局高附加值的商业运营与办公运营赛道，通过资源整合与模式创新，积极开拓多元化盈利增长点。在商业运营领域，企业深度融合物业管理与商业经营，打造“商业物管 + 商业运营一体化”服务模式；而在办公运营赛道，企业则聚焦写字楼、科创园区等办公场景，构建全链条服务体系，致力于提升资产价值与运营效益，为企业发展注入新动能。2024年，22家上市物企商业/办公运营服务收入达339.47亿元，同比增长6.1%；

　　2024年，万物云商写服务收入115.4亿元，位居榜首，增速达到5.0%，其服务边界深入到写字楼及商业综合体资产的全生命周期管理，在传统的物业服务之外提供ESG咨询和建设、能源、资产管理等服务，构建多元化服务能力，同时利用蝶城+社商的模式，依托超6万高粘性用户底盘实现从物业服务向资产管理的升维；华润万象生活则通过加强购物中心专业化管理，以标杆建设为抓手提升全链条竞争力，写字楼深化“租赁+运营+物业”一体化能力，进一步提升品牌影响力，收入同比增长21%；

　　在多元业务的探索中，部分上市物企也尝试延伸服务内容至涵盖空间管理、能耗管理、环境管理、综合服务等方面的设施全生命周期解决方案中，通过提升项目管理效率，为企业客户创造最大价值。当前设施管理（FM）市场主要由头部上市物企主导，例如万物云、招商积余、卓越商企服务等通过战略合作和技术投入抢占先机。万物云2024年中标腾讯企鹅岛和华为青浦练秋湖项目，合同金额超5亿元，成为国内最大设施管理外包案例。体系认证正逐渐成为服务优质甲方的必要条件。公开资料显示，参与华为项目招标的供应商需要通过ISO 41001设施管理体系认证。为了服务这类优质客户，头部企业如万物梁行、保利物业、招商积余和融创服务等均已获得了该证书。

　　2024年，物业管理行业在宏观经济环境、房地产市场变化及消费者需求升级等多重因素的影响下，继续展现其韧性与活力，但整体增速放缓。尽管如此，行业仍面临诸多发展机遇，如政策支持、科技赋能和服务创新等。未来，物业服务企业应加强风险管理，深化服务创新，推进数字化转型，强化人才培养，优化资本结构，提升ESG绩效，并加强行业合作。通过这些措施，企业不仅可以提高自身的竞争力，实现可持续发展，还可以为社会创造更大的价值，推动整个行业的健康发展。